Регистрация недвижимости
Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 (далее – Закон о регистрации) устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных в соответствии с настоящим Законом прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственной регистрации подлежат следующие виды объектов недвижимого имущества:
- земельные участки;
- капитальные строения (здания, сооружения);
- незавершенные законсервированные капитальные строения;
- изолированные помещения, в том числе жилые;
- машино-места;
- предприятия как имущественные комплексы;
- другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами.
Объектами государственной регистрации являются:
- • создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
- • возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее — права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом о регистрации и иными законодательными актами;
- • сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной регистрации.
Государственная регистрация недвижимого имущества — юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.
Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом — юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.
Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:
- пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- постоянного пользования земельным участком;
- временного пользования земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами;
- оперативного управления;
- хозяйственного ведения;
- доверительного управления;
- аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами;
- сервитута;
- ипотеки;
- ренты;
- залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;
- залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;
- ареста;
- ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко- культурной ценности;
- ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;
- ограничения (обременения) прав в использовании земельных участков;
- иных ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, возникающих в силу законодательных актов Республики Беларусь или установленных уполномоченными государственными органами в соответствии с законодательными актами.
Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры:
- отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.);
- об ипотеке, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами;
- доверительного управления недвижимым имуществом;
- аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением за исключением аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальными строениями (зданиями, сооружениями), изолированными помещениями, машино-местами;
- залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;
- залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;
- раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества:
- вычленения изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения);
- слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности;
- об установлении или изменении долей в праве собственности на недвижимое имущество;
- об изменении или расторжении зарегистрированных договоров с недвижимым имуществом.
Государственной регистрации подлежат также иные сделки с недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Ст. 11 Закона о регистрации установлена следующая последовательность государственной регистрации:
1. Государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения), создания незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельных участков, на которых они расположены.
2. Государственная регистрация создания изолированного помещения, машино-места не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором они расположены.
3. Государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.
4. Государственная регистрация возникновения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение) не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором оно расположено.
5. Государственная регистрация перехода, прекращения права на недвижимое имущество, возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права.
6. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) прав на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) прав на земельные участки, на которых они расположены.
7. Государственная регистрация создания недвижимого имущества на основании договора о вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения), либо договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, либо договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующего договора.
8. С учетом последовательности, установленной настоящей статьей, одновременно могут осуществляться государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ним.
Согласно ст.6 Закона о регистрации граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица могут участвовать в отношениях, регулируемых Законом о регистрации, через своих представителей, если иное не предусмотрено законодательными актами. Полномочия представителей граждан и индивидуальных предпринимателей должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Полномочия на получение выдаваемого по результатам государственной регистрации свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации и (или) иных документов, связанных с этой государственной регистрацией, могут быть подтверждены соответствующим заявлением о государственной регистрации, подписанным гражданином или индивидуальным предпринимателем.
Личное участие граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в отношениях, регулируемых настоящим Законом, не лишает их права иметь своего представителя, равно как участие представителя не лишает их права на личное участие в указанных правоотношениях.
В соответствии со ст. 74 Закона о регистрации документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором.
Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть подписаны его руководителем либо другим лицом, уполномоченным на это учредительными документами, или иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством.
Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление индивидуального предпринимателя, должны быть им подписаны и могут быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором.
В соответствии со ст.75 Закона о регистрации проекты договора, заявлений и других документов, необходимых для удостоверения и являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, могут быть представлены сторонами сделки или составлены регистратором. Если проект договора представлен сторонами сделки, регистратор должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству, указаны ли в договоре все существенные условия. Составление проектов договора, заявлений и других документов, необходимых для удостоверения и являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, регистратор осуществляет по просьбе любой из сторон сделки.
Текст представленных документов должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию сделки числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц приведены без сокращений с указанием адреса их местонахождения. В представленных документах фамилия, собственное имя и отчество (если таковое имеется) гражданина, индивидуального предпринимателя, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.
Согласно ст.36 Закона о регистрации документы, представленные для осуществления государственной регистрации, не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, а также не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание.
Документы, составленные за пределами Республики Беларусь в соответствии с законодательством иностранного государства, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено законодательством или международными договорами Республики Беларусь, а также переведены на один из государственных языков Республики Беларусь (верность перевода или подлинность подписи переводчика свидетельствуются нотариусом).
Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации, могут быть представлены в виде нотариально засвидетельствованных копий, если иное не предусмотрено законодательством.
Согласно п.1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 03.06.2008 №294 «О документировании населения Республики Беларусь», к документам, удостоверяющим личность, относятся:
— паспорт гражданина Республики Беларусь;
— вид на жительство в Республике Беларусь;
— удостоверение беженца;
— идентификационная карта гражданина Республики Беларусь;
— биометрический вид на жительство в Республике Беларусь иностранного гражданина;
— биометрический вид на жительство в Республике Беларусь лица без гражданства.
Документ, удостоверяющий личность, обязан иметь каждый достигший четырнадцатилетнего возраста гражданин Республики Беларусь, иностранный гражданин и лицо без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь, иностранный гражданин и лицо без гражданства, которым предоставлен статус беженца в Республике Беларусь, если иное не установлено настоящим Указом.
В соответствии со ст.52 Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 № 105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь» документом, удостоверяющим в Республике Беларусь личность иностранца, временно пребывающего или временно проживающего в Республике Беларусь, за исключением иностранцев, которым предоставлен статус беженца в Республике Беларусь, является документ для выезда за границу.
Согласно ст.39 Закона о регистрации совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости истребования дополнительных сведений и (или) документов, а также если в соответствии с законодательством регистратор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия, за исключением случаев совершения регистрационного действия на основании судебного постановления, постановления судебного исполнителя.
По письменному заявлению заинтересованного лица, желающего обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо, совершение регистрационного действия должно быть приостановлено на срок, указанный в заявлении, но не более чем на один месяц. При этом к такому заявлению прилагаются документы (их копии), свидетельствующие, что в результате совершения соответствующей сделки, возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество могут быть нарушены или ограничены права этого заинтересованного лица, либо в заявлении должно быть указание на сведения, подтверждающие названные обстоятельства, содержащиеся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. По такому основанию совершение регистрационного действия может быть приостановлено один раз.
При поступлении заявления заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо, регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу соответствующую отметку. Информация о внесении такой отметки размещается на официальном сайте республиканской организации по государственной регистрации в глобальной компьютерной сети Интернет не позднее рабочего дня, следующего за днем ее внесения.
Если в течение срока приостановления совершения регистрационного действия в республиканскую организацию по государственной регистрации или территориальную организацию по государственной регистрации любым заинтересованным лицом не будет представлена письменная информация о возбуждении дела (производства по делу) по иску лица, подавшего такое заявление, либо иных заинтересованных лиц, регистрационное действие должно быть совершено.
В случае поступления письменной информации о возбуждении дела (производства по делу) совершение регистрационного действия приостанавливается до разрешения дела судом.
Согласно ст.42 Закона о регистрации удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество производится в установленном Государственным комитетом по имуществу порядке путем выдачи заявителю (представителю заявителя), а в случае удостоверения государственной регистрации, произведенной на основании документов, направленных нотариусом в соответствии с частью первой пункта 1 статьи 7 Закона о регистрации, — нотариусу свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.
Удостоверение государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, произведенной на основании обязательного для исполнения предписания, судебного постановления, поступивших в республиканскую организацию по государственной регистрации или территориальную организацию по государственной регистрации из государственных органов, наделенных в соответствии с законодательными актами такими правами, производится путем направления заинтересованным лицам извещения о государственной регистрации с последующей выдачей свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.
Удостоверение произведенной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом производится в порядке, установленном Государственным комитетом по имуществу, путем:
совершения регистрационной надписи на оригинале документа, составленного на бумажном носителе, выражающего содержание зарегистрированной сделки;
выдачи свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, если документ, выражающий содержание сделки, представлен регистратору в виде электронного документа или электронной копии документа на бумажном носителе. Если заинтересованное лицо полагает, что решения, действия (бездействие) регистратора или иного лица, уполномоченного на принятие решений и совершение действий, предусмотренных настоящим Законом, нарушают его права и (или) законные интересы, оно имеет право обжаловать такие решения, действия (бездействие) в республиканскую организацию по государственной регистрации (ГУП «Национальное кадастровое агентство», 220005, г.Минск, пер.Краснозвездный, 12) и в суд. Обжалование решений, действий (бездействия) регистратора или иного лица, уполномоченного на принятие решений и совершение действий, предусмотренных настоящим Законом, в судебном порядке осуществляется после обжалования таких решений, действий (бездействия) в административном (внесудебном) порядке.